智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2026上半年，重点城市住宅租赁市场逐步从“普跌”走向“分化修复”，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。一线城市率先企稳，其中上海、深圳、北京租金已连续4个月环比上涨。企业发展格局方面，前五月TOP30企业开业房源增加3万间，房企系收缩，地方国企系份额持续提升。
截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。
住宅租赁价格走势
(一)50城住宅租金：上半年整体下跌0.56%，跌幅明显收窄，上海、深圳、北京止跌转涨
1. 整体租金：上半年50城住宅租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点
2026上半年重点城市住宅平均租金延续小幅下跌走势，但调整幅度明显收窄。根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点，较去年下半年收窄1.70个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比上涨0.08%，同比下跌2.82%。上半年，重点城市住宅平均租金小幅下跌态势延续，但经历过去几年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等多重因素，租金波动幅度明显放缓。
从月度走势来看，季节性特征依旧明显。1-2月，受春节假期影响，重点城市住房租赁市场表现平淡；3月，在“返工潮”推动下，租住需求集中释放，推动住宅租金环比由跌转涨；4-5月需求释放节奏趋于缓和，租金逐步回落，但环比跌幅均为近三年同期最低水平；6月在年中“毕业季”需求拉动下，租金环比转涨，涨幅为近三年同期最高水平。
图：2021年10月至2026年6月50城住宅平均租金与环比涨跌幅
2. 城市租金：上半年8个城市租金累计上涨，上海、深圳、北京租金连续4个月环比上涨
从重点城市涨跌情况来看，2026年上半年多数城市住宅租金仍累计下跌，但跌幅普遍有所收窄。具体来看，2026年上半年，上海、深圳、北京等8个城市租金累计上涨，上涨城市数量比去年同期增加7个，其中上海涨幅最高，为1.76%；深圳、北京、天津等7个城市累计涨幅在1%以内。
42个城市住宅租金累计下跌，温州、厦门等7个城市累计跌幅在2.0%以上；西安、南京等20个城市租金累计跌幅在1.0%-2.0%之间；广州、苏州等15个城市租金累计跌幅在1.0%以内。与去年同期相比，50个城市中近8成城市累计跌幅收窄或由跌转涨，其中三亚、杭州、北海等地累计跌幅收窄超2.0个百分点，上海、深圳、北京、天津等7个城市由跌转涨。
分梯队来看，一线城市修复信号最为明显。根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，一线城市平均租金小幅上涨0.60%，结束了此前连续两年的调整态势；其中，截至6月，上海、深圳、北京已持续4个月环比上涨。二线、三四线城市住宅平均租金分别累计下跌1.20%、0.79%，跌幅均较去年同期收窄0.6个百分点以上。
图：各梯队城市住宅租金累计涨跌幅
图：各梯队城市住宅租金月度环比涨跌幅
(二)投资回报率：50城租金房价比升至2.28%，租赁资产配置价值提升
2026上半年，重点城市租金房价比保持回升趋势。近年来，房价持续调整，而住房租赁市场在相关政策支持下，市场规范化、专业化程度和租住产品品质逐步提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金下跌幅度相对平缓，推动重点城市租金房价比持续提升。根据中指院监测，截至2026年6月，50城平均租金房价比为2.28%，较2023年初低点已提高0.30个百分点。
图：2021年9月至2026年6月50城租金房价比走势图
分梯队来看，2026年6月，一线城市租金房价比为1.67%，租金回报率仍处于相对低位，但较2023年初提升0.20个百分点；二线城市为2.37%，较2023年初提升0.30个百分点；三四线代表城市为2.17%，较2023年初提升0.31个百分点。重点城市住房租赁投资回报率进一步改善。
具体城市来看，部分城市租售比已覆盖购房综合资金成本。根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本*大约在2.4%-2.7%之间。截至2026年6月，重庆、南昌等18个城市租金房价比在2.4%以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比已超过3%。
*(购房资金成本下限=30%×自有资金机会成本+70%×公积金贷款利率；购房资金成本上限=30%×自有资金机会成本+70%×商业贷款利率；自有资金机会成本采用10年国债收益率计算)
图：2026年6月50个重点城市租金房价比
企业发展格局
(一)市场规模：前五月TOP30企业开业房源增加3万间，房企系收缩，地方国企系份额持续提升
多重政策红利持续为住房租赁行业提质增效提供支撑，但头部企业总体规模增长速度有所放缓。与此同时，保租房REITs进入有序扩容新发展阶段，多元融资渠道持续畅通，叠加重点城市租赁投资回报率持续提升，市场主体布局意愿保持稳定。
在市场竞争加剧的背景下，头部企业普遍采取更为审慎的拓展策略，更多依托资源整合与精细化运营巩固竞争优势，行业整体规模增长由高速扩张转入“总量平稳增长、结构持续优化”的新阶段。根据中指研究院监测数据，截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。
表：截至2026年5月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模
分类型来看，当前住房租赁行业“专业化分工”格局基本成型，不同类型长租企业依托各自核心能力形成错位互补，合力驱动行业向高质量方向发展演进。
房企系凭借资源优势和品牌沉淀，开业规模与管理规模长期保持领先。上半年，受部分企业主动优化资产结构、地方国企加速进场影响，房企系整体规模略有回落，但头部格局保持稳定，万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际稳居行业前三。根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，房企系长租企业合计开业规模达64.3万间，较2025年末规模减少2.4万间。
地方国企系依托政策红利和资源整合能力，在保租房筹集、建设与运营中发挥主导作用，管理规模与开业规模保持增长态势。地方国企系通过存量收购、新建及资产转化等多种方式快速获取房源，已成为保租房供给的主力。
根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至12家，合计开业规模达40.5万间，较2025年末增加7.9万间；管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至11家，合计管理规模达54.4万间，较2025年末增加7.1万间。
创业系、酒店系头部长租企业通过轻资产管理输出与机构化合作维持市场地位。根据中指院监测，截至2026年5月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业数量稳定，管理规模分别为26.0万间、21.9万间。
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